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  • Lori Ge

小白买房贷款易犯的6个错误

已更新:2021年5月4日



在我工作了一年多以后,我终于决定买我的第一套房子。


我的工作是在一家不小的银行做房贷利率定价分析员,每天都看着成百上千个房贷过户。我觉得以自己对房贷的了解,申请买房贷款一定没问题。


但是其实我还是犯下了很多贷款人常见的错误。 现在我的网站每天都有人来问我买房和贷款的问题。我发现我当年犯的错误,每天都有人重演。


所以今天例数一下我第一次申请房屋贷款犯的6个错误。当时差点丢了房子和抵押金。希望读过这篇博客的朋友在买房贷款的时候能都做出最好的选择。


在决定买房以后,我做的第一件事就是上zillow那些看房的网站看房子。每天下班以后,我都花几个小时的时间在网上看房子。从十几万的公寓看到几百万的豪宅。过了几天以后我终于把自己拉回到现实--只能买十几万的小公寓。


我的错误 #1:没有先和房贷经纪人(loan officer)联系,让他/她帮我估计出我贷款额的上限。而是自己浪费时间在网上看房子。


正确做法:先找一位房贷经纪人,和他说明我的收入情况,让他给出我贷款额的上限。一般负责任的经纪人会要看我的报税单,工资单而且查我的信用记录,看看我的信用分数和每个月的债务。


银行放贷的一个标准是 DTI (debt to income ratio) ,要求不超过43%。就是每个月的房贷加上其它的所有债务例如车贷,信用卡还款等 比上 税前收入不能超过43%。


所以房贷经纪人要知道我的收入和债务才能知道我每月的房贷的上限和最高的贷款额。


在网上看了几天房子以后, 我看好了几个10万到20万左右的公寓。我算了一下,要付20%首付的话,就需要要2万到4万美金。


我的错误#2:完全没有考虑只放3%的首付。

我知道如果首付少于20%,我需要每月付房贷保险(PMI)。但是我当时也不知道房贷保险每月多少。


正确做法:让房贷经纪人帮我算出只放3%首付和放20%首付每月还款额是多少。然后再决定选择放多少首付适合我。


  • 3%首付的优点:只要几千刀的首付,可以很快存够钱。

  • 3%首付的缺点:每月交房贷保险,一直到还款到20%才能取消房贷保险; 每月的还款多。而且我可能拿不到3%首付的贷款,因为DTI高。

  • 20%首付的优点:没有房贷保险; 每月还的房贷少;首付多房贷利率会低一点;

  • 20%首付的缺点:存几万刀的首付时间长;把钱都放到房子里了,没有余钱做理财投资。

在一个周末,我去看open house。在那里遇到了卖房子的代理,于是他做了我的买房代理。

又过了几周之后,我给一个10万多的小公寓下了offer,房主爽快接受了我的offer。


那是在08年次贷危机以后,买房子不需要抢。


在我自己做了房产经纪人(realtor)以后, 我回想之前买房卖房的经历,我也是犯了很多错误。而且有很多信息我当时并不了解,如果当时合作的房产经纪人能告诉我就好了。以后我会专门写一篇博客来细数买房卖房中会犯的错误。


offer被接受之后,我的买房代理给我推荐了一位房贷经纪人。于是我递交了房贷申请。


这是我的错误#3:我竟然没有比较房贷利率!!!

我是个很节俭的人,买管牙膏都要比比价格。但是在我人生中最大的一笔交易中,我竟然没有比较哪家的房贷的利率低。房贷利率不但每天变动,而且各个房贷公司和代理的利率和收费都有所不同。


正确做法:我应该问至少3位房贷broker、correspondent房贷利率报价。(相关阅读:如何找到最低的房贷利率?


因为我的贷款额小(少于822k),我不会浪费时间去大的银行问利率的。因为对于普通贷款,小的房贷公司的利率会更好。如果你是买百万以上的豪宅,那应该去大银行问利率。


现在我自己需要贷款,我都会用房贷利率比较网mratequote.com)。


我在网站填上我的房贷信息,房贷利率比较网 就会推荐3-5位对我的情况能给出的最好利率的房贷经纪人。可以方便快速的比较房贷利率。


在递交房贷申请几周之后,我的房贷经纪人要我的研究生经历证明。


这是我的错误#4:我没有满2年的工作经历。

对于普通贷款(conventional loan ),贷款的要求是满足2年的工作经历。如果不满两年就要提交证明以后有稳定收入的证明。(相关阅读:房贷省钱第一步---选对房贷的种类


还有我的错误#5:我当时刚刚换了一份工作。

但是幸好我的工作还是在金融行业,而且工资还涨了一点所以并没有引起问题。如果是换了行业,或者工资从w-2改到1099等就会引起贷款审核的注意了。


经过一些反复,我的房贷终于批准啦!


现在看来我的贷款情况并不是复杂的,但是审核贷款的时间有点长。


我当时买房合同里的financial contingency估计已经失效了。如果房贷没有批准,financial contingency已经失效的话,我不但买不到房子,而且也拿不回预付的订金了。


好了,还有我的最后一个错误#6:我没有考虑到买房的过户费!

虽然是小房子,但是买房的各种费用加起来也大几千。幸好我还有一点多余的存款,勉强够支付过户费。


正确做法:在买房前就要问问房贷经纪人大约的费用,虽然不能得到准确的数,大约几千还是几万要心里有个数。


还有在申请房贷的时候会收到一份房贷费用预估表loan estimate。现在我贷款的时候都会仔细的读,看看各项收费是不是合理。要按照预估表的估算准备好买房的费用。


我当时还可以在下offer的时候让卖家给我seller credit, 帮我付一部分贷款的费用。可惜我的买房代理没有和我说这个方法。


现在买房子都是卖家市场,所以也没人敢和卖家要credit了。但是也要知道有这个选项,说不准以后美国房市又变回买家市场的时候能用上呢。


好了,这些就是我第一次申请贷款的时候犯的6个错误。


如果你正在买房需要贷款,请来房贷利率比较网mratequote.com)查询比较房贷利率。


如果你最近两年都没有做过重新贷款的话,也请来 房贷利率比较网 查看你重新贷款可以每月省下多少钱 (相关阅读:什么是房屋的重新贷款?)。


现在还是有申请买房贷款的人会犯同样的错误。如果你觉得这篇文章有帮助的话,请转发给你的朋友。帮助他们避免这些错误,在买房的时候能做成正确的选择。


如果你对美国买卖房,房贷和投资房感兴趣,请订阅我的博客。我会每周分享美国房产买卖投资的经验和信息。

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