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  • Lori Ge

如何找到最低的房贷利率?

已更新:2021年5月5日



房贷是一个家庭最大的花销了,在选择房贷的时候一定要比较房贷利率。 因为房贷利率差一点,房贷花销积累几年下来差别就很大了。


想想我们在买电视,电脑,家具这些大件的时候,是不是每天在网上调研,在店里比了又比?那我们在选择房贷的时候也应该花一些心思,毕竟房贷节省下来的钱可以买好多电脑,电视和家具了。





为什么房贷利率会不断变化?

我们的一个个房贷,最终会积攒起来做金融产品—房贷证券(UMBS)。房贷证券的价格是根据证券市场时刻变化的,所以我们的房贷的利率也是根据房贷证券的价格而变化。


一般每天早上,房贷公司就会发出新的房贷利率表。房贷经纪人就是根据这份房贷利率表而给你利率报价的。有时候房贷证券的价格变化大了,房贷公司就会立刻重新发出一张新的利率表。这时房贷经纪人之前给你的报价就不算数了。


所以我们平常听的锁定利率(lock rate),就是让你锁定利率,以后利率涨了或者跌了都不会影响你的利率了。




如何在低点锁定利率呢?


锁利率就像买股票一样,很难知道哪里是局部低点。明天利率会不会更低?这个连房贷证券交易员也不知道。


但是我们总是可以掌握整体低点。例如现在的利率是历史最低点。30年的固定利率房贷都是在3%以下。这就是整体低点。现在做贷款总是没错的。


说一个小技巧是尽量不在周末和晚上锁利率。因为房贷公司这时候都下班了,如果突然有重大的事件发生,例如恐怖袭击,金融丑闻等等,这些都会影响证券市场,但是也没人来公司改利率表。所以好的利率都不会在晚上和周末放出来。


有时候房贷公司也会做低利率大酬宾,赔本赚吆喝之类的“促销”。但是他们不会在网上做广告。所以普通民众很难知道。


这个时候就体现出房贷利率比较网(MRateQuote.com)的优势了。


因为房贷利率比较网聚集了各位大银行,小公司的贷款经纪人。你只要填写一下基本信息就可以很快得到多位贷款经纪人的报价。


这种大酬宾的报价可遇不可求,但是一旦出现立刻就会在报价里脱颖而出。如果你发现一个贷款经纪人的报价比其他人都低很多,那应该立刻锁定利率。


Loan officer不同,利率也会不同



每位Loan officer 刚加入我们的房贷利率比较网(MRateQuote.com我都会问他们一个问题:你擅长做什么样的贷款?


有的贷款经纪人说我们银行的Jumbo loan rate很好,但是普通的房贷利率很差;


有的贷款经纪人说我们公司不做Jumbo loan,普通的重新贷款和购房贷款利率很好;


也有的经纪人说我们公司有很好的贷款项目,首付低于20%也不需要房贷保险(PMI);


还有经纪人说:我不做普通的贷款,我们只做Non-QM(例如不查收入,外国人贷款等)。


这些信息,平常大家不会注意到。如果你要做的贷款恰好是房贷经纪人的公司不专长的贷款项目,那你得到的利率就可能比较高一点。


例如,以前我想给我的投资房做重新贷款。于是我的好朋友就推荐给我她买房的贷款经纪人给我。那位贷款经纪人真的很好,知名大银行资深经纪人。


但是!我的好朋友买的是1m以上的豪宅,而我的小投资房贷款额只有20万美金。这位贷款经纪人的银行有自己的jumbo loan项目,所以给我的好朋友的利率非常好。但是我从她那里就不会拿到很好的小额投资房的利率了。


一般来说找合适的贷款公司/经纪人可以按下面的规律:

Jumbo loan (贷款额>822k):选择大的银行。例如PNC, Wells Fargo, BOA 等等。他们有自己的Jumbo loan的贷款项目。


普通贷款(贷款额<822K): 选择Mortgage broker就可以。他们和很多贷款公司合作,能从中找到低的利率。


(这里详细说了各类贷款公司的优缺点:你选对房贷经纪人了吗?


但是! 这个也不是一定的。有的时候我也能看到我们网站的broker的贷款经纪人给出很好的jumbo利率。估计他合作的贷款公司是财大气粗,贷款量超过大银行,自己有portfolio的贷款项目的行业大佬。


所以还是建议大家做贷款的时候来我们的网站查询一下贷款利率报价。网站会根据你的情况发给最可能给出低的利率报价的几位贷款经纪人。你比较一下利率做到心中有数。


别忘了贷款的花费


比较贷款利率的同时也别忘了比较贷款的花费。同样的利率花费相差1-2千也是常有的事。


关于重新贷款的花费情况这篇文章:重新贷款的花费有多少?


因为贷款花费包括很多部分,比较的时候一般比较origination fee就可以了。这是贷款公司收取的费用。在loan estimate里的第一部分。和贷款经纪人咨询的时候也要问问他们的origination fee 是多少。


来我的网站查询利率的朋友经常问我这样一个问题:


“为什么我的同事/朋友拿到了利率x.xx%,我怎么拿不到?”


因为利率还根据贷款人的信用分数,贷款和房屋价值比(LTV),房屋类别等等而变化。


想知道贷款公司是怎么根据你的不同情况而定利率的吗?


想知道如何做出简单调整,迅速拿到更低的利率?


请在订阅我的博客,你将在第一时间收到最新的房贷文章。

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