房贷省钱第一步---选对房贷的种类
已更新：2022年8月1日
美国常见的房屋贷款分为常规贷款（Conventional loan）, 联邦住宅管理局贷款（FHA loan）, 军人贷款 （VA loan）,美国农业部住宅贷款（USDA loan）四种。
下面我们具体了解一下这几种贷款的特点，看看哪种贷款适合你？
常规贷款（Conventional loan）
常规贷款（Conventional loan）是政府赞助企业房利美和房地美做担保的房贷。 市场上大部分的房贷都是这种常规贷款。它有一些基本的要求：
信用分数不低于620
首付不低于3%
如果首付少于20%，需要缴房贷保险 （mortgage insurance）。但是当你还房贷还到贷款与房屋价值比例低于80% 以后，房贷保险就可以取消了。
贷款人债务和收入比DTI (debt to income ratio)不超过45%。具体来说就是贷款人每个月要还的债务，包括房贷，车贷，信用卡还款 等加起来除以每个月的收入， 要求小于45%。 如果达不到这个要求的话，可以提前还清小部分债务，或者多付房屋贷款首付。
联邦住宅管理局贷款（FHA loan）
常规贷款会满足大部分人的房贷需求。但是还有部分收入低或者信用分数不够的人也需要房屋贷款怎么办呢？
所以政府还推出了联邦住宅管理局贷款（FHA loan）。 联邦住宅管理局贷款是由 联邦住宅管理局 (Federal Housing Administration) 做担保的房贷。 它对贷款人的要求是
信用分数最低580
首付最低3.5%。如果首付达到10%的话， 信用分数可以最低500。
贷款人债务和收入比（DTI）小于43%
必须是自住房
特别的一点是联邦住宅管理局贷款要求收取房贷保险MIP (mortgage insurance premium)。保险一般要交11年甚至是终身。保险包括一次付清的费用 （upfront fee），一般是房贷的1.75%，可以选择加到房贷里。还包括每年的年费， 百分之零点几到一点几不等。所有总的来说，FHA loan 的花费要大于常规贷款（conventional loan）。
FHA房贷的利率会不会比常规贷款的利率高呢？其实相差不大。
但是一般情况下FHA 房贷的花费要比常规贷款的花费高一些。所以如果自身贷款条件允许的话还是首选常规贷款。
军人贷款 （VA loan）
军人贷款是由美国退伍军人事务部（Veterans Affairs）做担保的房屋贷款。军人贷款是可以做到0首付的。但是它有一个融资费（funding fee）。这个融资费根据你的首付的多少决定，首付付的越多融资费就越少。
农业部房屋贷款（USDA loan）
农业部房屋贷款是针对偏远地区低收入人群的房屋贷贷。房子必须在农业部指定的区域，而且对贷款人的收入也有要求。收入不能高过农业部的标准。农业部房屋贷款也可以做到0首付。
非常规房屋贷款（Non-QM loan）
以上介绍的是常见的房贷种类。它们的共同点是都是由政府机构或者政府支持的公司做担保的房屋贷款，所以利率相对低。
如果你的条件都不符合上面的贷款的要求呢，还有一些贷款机构自己放贷款，对贷款人的要求会放松一些。
这里我们简单提一下非常规贷款（Non-QM loan）。08年次贷危机以后，政府对房贷行业要求更严格。很多以前的银行做的房贷，例如40年的房贷，只付利息的房贷(IO loan)等等都不允许做了。 而且对贷款人的要求也高。所以有很多人有能力还房贷，但是却贷不到政府担保的贷款。
非常规贷款就填补了这一个空白。常见的非常规贷款有我们听说的不查收入贷款，给外国人的贷款等等。它很适合中小自雇的业主，还有做房屋翻新倒卖，或者短租房（Air BnB）的投资人等等。非常规贷款的利率比较高，一般是5-10%。有的人会选择先用非常规贷款买房，以后等符合常规房屋贷款的标准了，再做重新贷款，拿到低的利率。
结语
所以房贷的种类有很多，如果你问了一个房屋贷款经纪人，他说你的条件贷不到房贷，千万不要灰心。多问几家可能就找到能贷款的房贷了。
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