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远程房东的实战经验:如何远程选房客,修房子?


远程房东系列之三

在今天的文章中,我将具体的教你如何在没有物业经理或房地产经纪人的情况下成为一名成功的远程房东。


在我开始之前,我先介绍一下我自己出租房的情况,以便你能够理解我是如何运用我的远程房东策略的。即便你的具体情况与我不同,通过了解我在房屋远程管理中的经验,你也能收集有用的方法,打造你自己的策略。


首先,我希望你能理解我买房出租的初衷,以及我是如何通过房屋出租实现自己经济目标的。


我当初买房出租的主要目的是:

  • 抵抗通货膨胀。

  • 通过房屋升值获得长期收益。

  • 作为我退休后的收入来源。

  • 积累正现金流用于支付出租房的所有费用。

  • 作为我的一部分资产以后传给我的孩子们。

从这些策略可以看出来我是从极其长远角度去考虑的,因次我会长期持有这些房子。


我相信在我退休之前,出租房光在跑赢通货膨胀和升值这两项就会为我带来更多的钱,这远多于我现在每月收到的正现金流。


因此,我不会在这里谈我是怎么在修理房屋时节省每一分钱的。


如果你想成为一名远程房东,这种心态非常重要。你必须选择便捷和保障,而不是省一点点钱。


我承认聘用专业的房地产经纪人或者租赁代理来帮你打理远程出租房确实是省心省力的一种方式。


然而,我发现只要稍加计划,你也可以仅凭自己的努力,就把出租房打理的井井有条。


在我们深入探讨之前,先看看我之前写的两篇远程房东的系列文章:

如何成为成功的远程房东

远程房东管理出租房的 10 大必备利器


阅读完前面两篇文章后将有助于你更好的理解我下面将说的远程管理出租房的策略。

事不宜迟,我们开始吧!


交一个朋友(两个更好)

我的远程管理的策略的核心是有一位可靠的朋友。我每两周给一次工资,他帮我做一些基本的工作。比如,我有一个出租房以单间形式出租,我每两周给我朋友$40,让他替我去房子里拍公共区域的照片,比如厨房、地下室等等,然后发信息告诉我。这样做能够确保房子的公共区域是整洁的。注意,我不是叫他打扫公共区域——只是拍些照片。实际上,我知道房子是干净的,因为我的租户都很好。但是,通过每两周给他支付$40,当我还需要他帮忙的时候,我方便叫他做事(我会给他另付钱)。


我已经连续三年这样安排,叫他帮我干活,具体收费如下:

  • 每两周检查一次单间出租的房子 $40/次

  • 给各种维修工付工资 $40/次

  • 从Home Depot、Lowe’s等购买商品 $30/次

  • 每半年检查一次出租房 $75/次

  • 租客退房时检查 $75/次

  • 换门锁密码或者给电子锁换电池 $25/次

  • 给新雇的修理工开门 $40/次

我付钱给朋友是因为他一直做得很好,我想让他知道他的工作对我很有帮助的。这样也会让他觉得自己是被认可的。钱确实不是很多,但是只要他觉得自己被认可,他通常就会继续帮忙。


这些年来,我认识到,当帮助他人时,每个人无疑都会有一些期望,即便他们没有说出口。如果你想要和朋友或亲人保持良好的关系,在他们帮你时给他们相应的酬谢,这样他们知道自己是被认可的。对我而言,在我远程管理出租房的过程中,我的朋友起到了至关重要的作用。


当你找朋友帮忙的时候,你需要找那些住的离你的出租房近的人。如果他们需要开车30分钟去你的房子,你需要多给他们一点钱,弥补他们为此花费的时间和精力。


我的朋友碰巧住在离我大部分出租屋一公里之内的地方,离我另一个独立的出租屋也只有大概15分钟的路程。因此我叫他帮我干的活对他来说都很轻松,不需要太多的时间。


如果可能的话,在你开始远程管理之前,我推荐你找找你出租房附近的人,和他建立联系。在你远程管理出租屋之间,你应该已经开始雇佣他帮你干活,确保所有问题都能解决。


另找一个朋友以备不时之需

因为朋友对我的远程管理非常重要,我还另找了一个朋友,实际上就是我的邻居,以备不时之需。他已经退休了,因此他很乐意能偶尔帮忙并赚点钱。


远程出租房的维修策略

在修理出租房方面,我选了一个多年来一直帮我修房的维修工人,并且我还有房屋保险American Home Shield作为备选方案。


然而,在远程管理一年后,我逐渐认识到Ameircan Home Shield没什么用。当需要紧急修理工作的时候,他们最快也只能在第二天才派人过来。普通的修缮还需要来两次,导致和租客很难协调。由于这个以及其他的一些原因,我不再使用American Home Shield的服务。


如何远程挑选维修工

我在过去的三年里已经换过好几个维修工了,要么是因为他们住的太远、再有就是因为太贵或者太忙。


然而,通过这几次换维修工,我发现选择一个新的维修工也不太难。我挑选维修工常去的地方是我们社区的Facebook主页和Nextdoor。我直接在Facebook上问邻居们他们一般的修理的活或者更具体的火炉或AC维修都请谁来做。这样我就能得到一些附近维修工或者AC技工的联系方式。我喜欢用住在我社区里的维修工,因为他们回应最快——如果你是他们的第一客户的话,通常是当天或者几个小时以内就会回应。


重要建议:如果有家用电器坏了,直接更换可能会比叫专人来修便宜得多,除非是新电器。如果你要买新的,可以线上订购,然后请维修工帮你取然后安装。不要用Home Depot或者Lowe’s的安装工人。这方面我有很多糟糕的经历,因为商店的安装工人不是很负责任。因此直接叫自己的维修工安装更方便。


如何找新的房客

在远程找新的房客方面,我有一条独门秘诀,保证能够节省你的时间和金钱。

秘诀就是让现有的房客和你利益一致。


在租房合同上,我要求房客在合同结束之前45天书面通知我。我会和现在的房客说如果他们帮助我在退房之前找到新的租户的话,我就会给他们$400的奖励。


我要求现在的房客每周末(如周六或周日)做四小时的open house。然后我会在Zillow上发布出租房子的广告,告诉大家房子在该时间段内开放看房。我的租金通常会比当前市场价便宜一点点,以便我能够快速吸引到新的租户。

我也会在房屋开放的前一天给我当前的租户一些关于如何做open house的建议。


一般来说,在房子被看了三或四次之后,就收到几份申请。这一策略过去三年来一直发挥着魔力。我的租户喜欢额外的收入,我也很高兴我的房子在上一个租户离开之前就租出去,所以迄今为止我都没有用任何房地产经纪人或者物业经理来出租房子。


如果你的房子在不受欢迎的区,或者一直很难找到房客,那这个房子就不适合远程管理。具体如何挑选远程管理的出租房可以看远程房东系列的第一篇:如何成为成功的远程房东。


最后的想法

以上就是我远程管理出租房的实战经验。在管理远程出租房的过程中,各个方面还有许多具体细节。在下一篇博客中,我将讨论当你远在海外时,如何判断租客好坏。如果你还有什么行之有效的方法或其他想要分享的建议,请告诉我,我一直都乐于借鉴其他人的好点子,优化我自己的策略。


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