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远程房东管理物业的 10 大必备利器


如何成为成功的远程房东--系列2

作为一个远程房东,我自己跨国管理在美国的出租房已经有三年多了。在搬家到欧洲之前,我给每个出租房都安装了下面的几个电子产品,再结合一些方便的平台,让我在大洋彼岸更轻松、更有效地管理我的出租房。


1.智能电子锁



在搬家之前,我把我所有的出租房从传统的钥匙锁换成了电子锁。我用的是 Schlage Connect 电子锁,可以下载三星的smart hub来操控。(不建议用 Schlage Sense,我试过不是很好用)。


应该还有其它好用的电子锁,我过去三年一直用的是 Schlage Connect 加smart hub, 感觉非常可靠。我可以在世界任何地方控制电子门和更改电子门密码。


有了电子锁,我可以为修理工、清洁工或未来的租户分配一个一次性开锁密码,这样不需要我在场,他们就可以进入我的出租房。


提示 1:记得为每个电子锁设置一组备份密码,将密码保存在文档中,并保存在安全的地方。

如果租户不小心拔掉smart hub的插头,你就没有办法控制电子锁了。但是,你还可以用之前预设的密码打开门。因此,即使你失去了对电子锁的控制,用一组备用密码也可以允许其他人进入房屋。


提示 2:将网络和电放在你的名下。

电子锁只能通过Wi-Fi 配合使用。当新租户搬进来安装他自己的网络wifi后,我很难远程将三星smart hub重新连接新的网络。因此我将互联网和电放在我的名下。互联网费用包括在租金中,然后每月将电费单发给租户,他再支付给我。


请记住将这些条款放在你的租约中!


提示 3:如果你把网络和电放在你的名下,你可能需要一个虚拟专用网络 (VPN) 来访问网站和下载账单。

我发现美国的水电费网站出于某种原因不允许海外访问,并且阻止来自欧洲的 IP 地址。解决这个问题的方法是使用 VPN,这使得你的 IP 地址看起来好像来自美国。然后你可以进入网站并下载租户的账单。


2. 密码锁箱和备用钥匙


作为次要预防措施,我以 15 美元的价格从亚马逊购买了这个房地产经纪人常用的密码锁箱。尽管 Schlage Connect 等电子锁是不需要钥匙的,但仍可在紧急情况下用钥匙进入。


所以最好买一个像上面那样的密码箱并将它锁在在房子外面的某个地方。你可以将备用钥匙放入一个小塑料袋(密码盒子不防雨)并放入盒子中。这样在紧急的情况下,你可以告诉房客密码箱密码,以便他们可以用钥匙进入出租房。


提示4:在租约中注明条款,以确保租户负责更换电子锁电池。此外,如果电子锁电池没电,租户在紧急情况想使用密码箱中的钥匙,你需要让房客付更换新的电子锁的费用,因为旧的电子锁已经不再安全。


3. 智能一氧化碳探测器和水的传感器

三星smart hub还包括水传感器(每个 25 美元)和烟雾/一氧化碳探测器(每个 60 美元)。如果设备检测到房屋中有水或烟雾,则会立即向你的手机发送警报。


我买的其中一间房子建于 1950 年代,整个房子都有旧的钢水管和排水管。在我当海外房东的第二年,主排水管坏了。幸运的是,我购买的水传感器立即提醒了我,我立刻通知水管工去检测和更换部分排水管,没有造成更大的损失。


4. 室外安全摄像头



一定要安装室外(不是室内!)安全摄像头,并为租户提供访问权限。我使用 Reolink 摄像头是因为它们便宜且易于安装。


安装外部摄像头有很多很好的理由:

  • 它们有助于保护财产,尤其是在房屋空置时。

  • 如果有修理工要进入房子,你可以在让他们进入之前查看他们是谁。

  • 你可以判断房屋是否需要草坪维护。


5 . 具有良好国际计划的美国手机合同


虽然身在欧洲,我还是用电话或短信联系我房客以及维修工人、Home Depot、Lowe's 等。

我个人用 T-Mobile;它在欧洲很好用,而且短信都是免费的。


6. 用Zillow,Craigslist 和 Facebook 做出租广告


对于整栋房屋出租,我主要在 Zillow Rental Manager 上做广告。这个网站还会提供有多少人看过我的房子的数据,让我了解我的房子/房租的受欢迎程度。

不过,对于分租单个房间,我的首选仍然是 Craigslist,有时我会使用 Facebook Marketplace。


7. 视频会议


在与租户签订租约之前,我总是进行视频聊天以了解潜在租户。我一般按租户的选择,例如 FaceTime、Zoom 等。


相关阅读: 11步--手把手教你选择出租房房客


8. 用TransUnion SmartMove 作房客背景调查


做房客的背景调查,我喜欢用TransUnion 的SmartMove,因为它可以立刻提供潜在租客的驱逐记录、犯罪记录和信用评分报告。三份报告费用总计 40 美元,我一般要求申请的租客在网站上付这个费用。


9. 租房合同模板

如果你没有当地标准租房合同,可以使用 ezLandlordForms.com

使用起来非常简单。只需点击几下,它就会生成符合你所在州法规的租约。每三个月的费用是29.50 美元。


10. 用PayPal 和 Zelle收房租


我看大部分人都使用 PayPal 和 Zelle,所以我也用它们来收房租。在这两者中,我更喜欢 PayPal,因为它似乎可以更快地处理交易。但请确保租户在汇款时选择“朋友和家人”,因为如果租户选择“发送给企业”,PayPal 会向你收取额外费用。


接下来……


这些是我作为跨国远程房东管理出租房的10大利器!它们代替了我的手和眼睛,让我从海外更轻松、更有效地管理出租房。


下次我会详细介绍远程管理出租房的具体操作细节,包括如何管理维修以及如何在没有物业管理公司的情况下找到新租户。


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