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如何成为成功的远程房东

------本系列文章是关于我远程管理美国出租房的经验

如何远程管理投资房

几年前在机缘巧合下,我和家人暂时搬离美国,旅居欧洲。

在海外的期间,我一直远程管理在美国的几个投资房,也没有雇佣物业管理公司。


我总结了一系列远程管理投资房的心得,我想我的经验既然适合在海外的房东,也同样适合在美国远程投资的房东。


如果你是FIRE一族,想依靠租金收益提前退休;或者你所在的城市投资房太贵,想去其它州寻找投资机会;再或者你是新的在家上班一族,想四海为家,但也想有出租房投资,那这篇文章可以给你提供第一手远程,海外管理投资房的经验总结。


我是如何成为远程房东的?


如果你在三年前问我是否想成为一个远程房东——我无法在 30 分钟的车程内到达出租房,亲眼看到维修问题——我会告诉你这永远不会发生。我是那种爱自己动手修房子的房东,总想尽量自己解决出租房的修理问题。


但有一天,我意识到我太忙于管理出租房,以至于错过了生活中有趣的部分,特别是牺牲了陪伴孩子的时间。我意识到我的房子不是为我工作,相反,我在为我的房子工作。


碰巧有一个很好的机会,让我和家人到欧洲居住5年。虽然一开始我为如何管理我的投资房而犹豫不决,但感谢我的家人鼓励我做出这个改变。


这就是为什么我现在在海外,在大西洋彼岸管理我的房子。


新的方向,新的挑战


自从来到欧洲以后,我遇到了最严重的维修问题,包括两栋不同房屋的主供水管爆裂、新冠疫情中多次新老房客更替,甚至有一次警察破门搜查其中一所出租房。


即使经历了所有这些,我还是设法度过了难关,并且仍然让我所有的出租房都能盈利。


归根结底,我想分享我的故事、我制定的计划以及我迄今为止作为海外远程房东的经验教训。和大家分享我的成功、错误、喜悦和眼泪,这样你就可以判断远程管理出租房是否适合你。


远程房东适合投资什么样的出租房?


今天,我想为那些想要购买出租房并最终成为远程或海外房东的人介绍一些建议。如果你正在考虑购买你的第一个投资房,这些是你需要考虑的事项,以确保你的出租房业务取得成功。如果你想远程成功管理房屋,下面几点至关重要。


1. 在好区购买优质房屋。


说到你可以多快地出租你的房子,那句老话“Location, location, location”是正确的。如果你想成为一名成功的海外或者远程房东,你需要确保在你的出租房在受欢迎的地区。远距离出租你的房子比较困难,所以你的房子越受欢迎,出租就越快越容易。


2. 购买正现金流的房子。


我宁愿多付一点钱(多付首付),买一栋现金流为正的房子,而不是买一栋价值被低估、现金流不佳的房子。这是你作为远方房东取得成功的另一个关键因素。


说实话,作为一个远程的房东,不管你有没有物业经理,都是要花钱的。


在需要大笔维修费用时,如果你有正现金流的房子,你就会想“嘿,我的租金收入足以支付我的维修花费!”。反之,你想的就是“天,这房子太耗钱了,现在又要自己掏钱修这个了!”


从长远来看,让自己处于后一种情况会让你筋疲力尽,而且你很可能会因为房东的糟糕经历而卖掉你的房子。这就是为什么现金流为正是成为可持续的成功的远程房东的重要因素。


3. 如果你有多个房产,尽量在距离相近的小区购买。


这个可能和大家听说的别把鸡蛋放一个篮子里的理论相反。 作为远程房东,你希望出租房们距离近,是因为你希望有规模效应,让维修房子的工人更愿意和你长期合作。


修房子的工人一般都有自己服务的区域,不愿意为一单生意跑很远的地方。如果你有几栋房屋,彼此相距开车一个小时,你让修草坪的工人跑来跑去挨个房子剪草坪,他可能不愿意。所以你只能把活分给几个出租房附近的工人们。对他们来说你是个小客户。


但是,如果你的房子都在一个区域,你找个附近的工人负责你所有的房子的修草坪业务,你可能会成为他的第一大客户,他也会按大客户的待遇对待你。


4.购买易于维护的房屋。


出租房需要的维护越少,你远程管理的成本和头痛就越少。尽量在你搬家之前就处理好已知的出租房的保养和维修。


比较新的,院子小的小房子相对维修需求少。


但是如果是好的交易,不要害怕维修和保养!毕竟,如果你能够购买产生大量现金流的房子,那么你的维修和维护成本只是你经营业务所必须承担的偶尔的费用。


更多后续内容


希望这篇博客对你做远程房东有帮助和鼓励,我会在下一篇文章中为你提供更多关于如何成为成功的远程房东的经验和建议。

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