2021 美国房地产是继续上涨还是崩盘？（一）

2020真是魔幻的一年，一边是疫情严重，大中小企业纷纷裁员停业，失业率暴涨，另一边又是股票市场一片大好，房价不断上涨，房贷利率一次次达到新低。

有变化才有机遇。不知道朋友们的2020年有什么收获？

现在美国总统大选落幕，疫苗研发不断传来好消息，2021年的房地产市场走势渐渐清晰。如果你在2020年止步不前，那么2021年就要把握住机会。

2021年美国房地产是继续上涨还是崩盘？买房还是要卖房？经济复苏，失业率，forbearance(房贷偿还期延长)对房地产的影响？这个话题太大了，我们分两期来研究讨论。

首先回顾一下2020年的房地产发生了什么。

2020年2月各大公司首席经济师还在畅谈2020年房价和房贷利率都会平稳上升。3月就被疫情带来的一系列前所未有的情况啪啪打脸。股市多次熔断，房贷证券市场交易停滞。

眼看一场前所未有的经济危机就要从天而降了。这时美联储出手救市，不管股票市场是W型还是V型反弹，房贷市场是迎来了一轮春天。

为保障房贷证券市场的流动性，美联储大量购买房贷证券(MBS), 到目前为止，美联储拥有市场上30%的房贷证券。是房贷产业的真正的金主爸爸。

美联储大量购买房贷证券带来的副产品就是房贷利率一降再降。

下面的图片可以看到 30年固定利率的贷款平均利率已经下降到2.71%。比5年的浮动利率还低。

2020年，你做了重新贷款（refinance）的吗？（什么是房屋贷款的重新贷款）

谷歌上refinance成了热搜词。因为利率降到史低，对大部分有贷款的家庭来说，做重新贷款降低利率，每个月都可以节省不少的一笔钱。

就在其他零售业，航空业，旅游业受到疫情的重创时，房贷市场一片欣欣向荣。一时间 loan officer 房贷经纪人成了大家最好的朋友。(你选对房贷经纪人了吗？)

房贷利率的降低不但刺激了重新贷款，更大的影响是房地产交易。

低利率让买房的人能贷到更多的款，让以前买不起房的人也可以进入买家市场。虽然在4-5月因为疫情的影响，看房，过户都收到限制，房屋交易量下跌，6月开始房市就迅速走出危机，交易量一路上升。

如果4-5月算是疫情影响带来的房地产危机，那么这是史上最短的地产危机了。

再看看房价。

一方面利率降低，大大增加的买家的购买力。另一方面，卖家不愿意在疫情下卖房搬家，新房建造受到疫情影响而延误。一直存在的房屋供不应求的情况就更加严重了。

所以房价并没有受到疫情的影响，或者说房价在疫情的影响下上涨了。

写到这朋友们可能说：“等等，这是我们住的民不聊生的美国吗？周围这么多人失业，商店饭店停业，大家交不上房贷房租，为什么房市还这么火？”

这里我们就不得不说说 forbearance (房贷偿还期延长)。

从2020年3月开始，根据美国政府推出的CARES Act，政府旗下的房地产巨头 Fannie mae, Freddie mac，FHA，VA，USDA 所持有的房贷都可以享有最多12个月的停缴房贷。

如果你受到covid的影响而不能按时交房贷了，或者你的房客不能按时缴房租了，你都可以给你的房贷服务商（servicer）打电话，申请停缴房贷。

等12个月期限到了怎么办？会有几种补交贷款的方式供贷款人选择。

在2020年5月的时候，申请停缴房贷的数量达到400万（4milion）,占市场房贷总量的8%。到12月份，在forbearance中的房贷数量下降，占房贷总量的5.54%（数据来自Mortgagebankers association）。

试想一下如果没有政府推出的forbearance,交不起房贷的房主只能选择紧急卖房，或者拖延房贷，最终房子被贷款公司（Fannie Mae，Freddie Mac 等）收走，成为REO上市低价出售。

所以政府以及旗下的Fannie,Freddie等公司，在这场挽救地产危机的战役中做出了很大的贡献。

之所以我们现在没有出现经济危机，是因为政府和美联储在大量注入资金给市场买时间，等待疫情过去，市场能慢慢恢复自己造血。

2021年美国房地产是继续上涨还是崩盘？买房还是要卖房？forbearance的结束会带来新一轮的商机吗？我们下一期继续一一分析。