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美国房贷利率和房价变化的底层逻辑




最近美国房贷的利率飞涨, 在过去短短的两个月30年固定利率房贷就已经从3.5%长到了 现在的5+%.


今天我们来说一说 美国房贷市场利率变化的底层逻辑。

过去2年房贷行业内部发生了什么?

房贷行业是如何影响美国房价的?

现在美国房贷和房地产市场正在经历着什么?


了解了底层逻辑,就会解答你的很多问题,例如为什么过去两年利率那么低?为什么房价会飞涨?为什么现在利率会上涨?以及以后的房价如何变化?


首先,要了解美国房贷市场,一定要了解的概念是房贷证券 MBS (Mortgage backed security)


我们用一个例子说明什么是MBS?


假如我是一个银行 Bank of Lori, 你想来做房贷, 我给你贷款了100万。你以买的房子做抵押,如果你的贷款还不上了,你的房子就是我的了。


但是我借给你100 万,借给老王50万。。。。

我的钱都借出去买房了,我就没有钱做其它的生意了, 怎么办?


于是呢我把这些贷款都分门别类的打成一个一个包 mortgage pool, 例如 这一包是30年固定利率的房贷,这一包是15年的房贷。


然后我可以把这一包包房贷,卖给投资银行。

投资银行说,我买你的这些房贷,风险很大啊,贷款人还不上贷款怎么办?


这个时候啊, 政府支持的公司 Fannie Mae, Freddie Mac出现了。 他们说:这些房贷符合我的规定,如果贷款人不还房贷了,我帮他们还贷。

作为回报呢,我收取一些保证金: guarantee fee。


有了政府支持的公司的保证,那么这个交易就少了一个风险了, credit risk。

所以我的一包包房贷作为一种债券, MBS就卖出去了。

我赚回的钱,还可以继续做房贷,然后做成MBS 卖给投资银行。


这就是 MBS 的生成。


如果有很多投资人都争着来买我的房贷证券的话, 那么我的MBS能卖个好价钱。


我就更愿意给买房子的人呢做贷款是不是?而且我做贷款的时候,可以给你更多的优惠, 利率更低。


所以当房贷证券市场越活跃,债券价格越高,房贷的利率就越低。


这里就解释了为什么房贷的利率每天都在变化---因为房贷债券的价格每天都在变化。


在2020年的时候,covid 爆发了 ,各州都封闭,餐馆商业活动停止了。那么问题来了,失业的人还怎么还房贷啊?


因为对市场的不确定性,投资人都不敢买MBS了。那时候整个房市都在危险中。眼看一场经济危机就要来临了。


这时候 美联储就出面救市了。


美联储开始大量的购买MBS. 截止到2022年3月,美联储持有2.7T的MBS, 占市场MBS总量的的三分之一。


于是房贷证券市场又活跃起来了。而且比以前任何时候都活跃。


所以就带来了过去两年的低利率时期。


利率很低,大家能贷到更多的款, 房价也跟着水涨船高。于是出现了房地产市场的兴盛。


那么 现在的面临的问题就是种种原因导致了inflation通货膨胀非常高。


通货膨胀在计算的时候,30%到40%都是跟房价或者是房租有关的。


如何抑制碰通货膨胀的美联储有很多工具,其中就包括加息和缩表。


美联储对于MBS的缩表计划在发言中有单独提到。



在3月份停止增加购买MBS,但是每个月收回的本金用于购买新的MBS。


所以现在我们的房贷市场是出现一种不确定的状态。


因为大家都在思考的一个问题就是当美联储不买我们的mbs,以后谁来买我们的MBS?


在这种疑虑中,房贷市场的流动性降低,所以利率也在上涨。


所以什么时候利率会稳定下来?


随着美联储慢慢退出MBS市场,让自由市场从新自己做主导, 那个时候市场的变化方向会更清晰,房贷利率可能也会更趋于稳定。


房价会因此降下来吗?


美联储的加息和缩表,会影响经济的发展,挤出股市和房地产市场中的泡沫。让火热房市冷静下来。但是房价的变化受到多方面因素的影响,包括通货膨胀,房子库存,甚至是战争和国际局势的影响。


我们了解了过去两年房贷和房地产市场真正发生了什么,你就明白为什么会在疫情期间有各种魔幻事件发生,谁是看不见的手在控制美国的房贷和房地产市场。


现在你在准备买房吗? 请在留言区告诉我!


如果你想了解更多的关于房贷和房产投资的信息,请关注我的博客。

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