美国房贷利率和房价变化的底层逻辑

最近美国房贷的利率飞涨， 在过去短短的两个月30年固定利率房贷就已经从3.5%长到了 现在的5+%.

今天我们来说一说 美国房贷市场利率变化的底层逻辑。

过去2年房贷行业内部发生了什么？

房贷行业是如何影响美国房价的？

现在美国房贷和房地产市场正在经历着什么？

了解了底层逻辑，就会解答你的很多问题，例如为什么过去两年利率那么低？为什么房价会飞涨？为什么现在利率会上涨？以及以后的房价如何变化？

首先，要了解美国房贷市场，一定要了解的概念是房贷证券 MBS （Mortgage backed security）

我们用一个例子说明什么是MBS?

假如我是一个银行 Bank of Lori, 你想来做房贷, 我给你贷款了100万。你以买的房子做抵押，如果你的贷款还不上了，你的房子就是我的了。

但是我借给你100 万，借给老王50万。。。。

我的钱都借出去买房了，我就没有钱做其它的生意了， 怎么办？

于是呢我把这些贷款都分门别类的打成一个一个包 mortgage pool， 例如 这一包是30年固定利率的房贷，这一包是15年的房贷。

然后我可以把这一包包房贷，卖给投资银行。

投资银行说，我买你的这些房贷，风险很大啊，贷款人还不上贷款怎么办？

这个时候啊， 政府支持的公司 Fannie Mae， Freddie Mac出现了。 他们说：这些房贷符合我的规定，如果贷款人不还房贷了，我帮他们还贷。

作为回报呢，我收取一些保证金： guarantee fee。

有了政府支持的公司的保证，那么这个交易就少了一个风险了， credit risk。

所以我的一包包房贷作为一种债券， MBS就卖出去了。

我赚回的钱，还可以继续做房贷，然后做成MBS 卖给投资银行。

这就是 MBS 的生成。

如果有很多投资人都争着来买我的房贷证券的话， 那么我的MBS能卖个好价钱。

我就更愿意给买房子的人呢做贷款是不是？而且我做贷款的时候，可以给你更多的优惠， 利率更低。

所以当房贷证券市场越活跃，债券价格越高，房贷的利率就越低。

这里就解释了为什么房贷的利率每天都在变化---因为房贷债券的价格每天都在变化。

在2020年的时候，covid 爆发了 ，各州都封闭，餐馆商业活动停止了。那么问题来了，失业的人还怎么还房贷啊？

因为对市场的不确定性，投资人都不敢买MBS了。那时候整个房市都在危险中。眼看一场经济危机就要来临了。

这时候 美联储就出面救市了。

美联储开始大量的购买MBS. 截止到2022年3月，美联储持有2.7T的MBS, 占市场MBS总量的的三分之一。

于是房贷证券市场又活跃起来了。而且比以前任何时候都活跃。

所以就带来了过去两年的低利率时期。

利率很低，大家能贷到更多的款， 房价也跟着水涨船高。于是出现了房地产市场的兴盛。

那么 现在的面临的问题就是种种原因导致了inflation通货膨胀非常高。

通货膨胀在计算的时候，30%到40%都是跟房价或者是房租有关的。

如何抑制碰通货膨胀的美联储有很多工具，其中就包括加息和缩表。

美联储对于MBS的缩表计划在发言中有单独提到。

在3月份停止增加购买MBS,但是每个月收回的本金用于购买新的MBS。

所以现在我们的房贷市场是出现一种不确定的状态。

因为大家都在思考的一个问题就是当美联储不买我们的mbs，以后谁来买我们的MBS?

在这种疑虑中，房贷市场的流动性降低，所以利率也在上涨。

所以什么时候利率会稳定下来？

随着美联储慢慢退出MBS市场，让自由市场从新自己做主导， 那个时候市场的变化方向会更清晰，房贷利率可能也会更趋于稳定。

房价会因此降下来吗？

美联储的加息和缩表，会影响经济的发展，挤出股市和房地产市场中的泡沫。让火热房市冷静下来。但是房价的变化受到多方面因素的影响，包括通货膨胀，房子库存，甚至是战争和国际局势的影响。

我们了解了过去两年房贷和房地产市场真正发生了什么，你就明白为什么会在疫情期间有各种魔幻事件发生，谁是看不见的手在控制美国的房贷和房地产市场。

现在你在准备买房吗？ 请在留言区告诉我！

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