2021 美国房地产是继续上涨还是崩盘？（二）
已更新：2022年8月1日
在上一期，我们回顾了魔幻的2020年的美国房地产。一边疫情严重，一边房市火爆。
简单总结一下就是：
疫情导致经济危机前兆——政府出手救市——副产品是房贷利率下降到历史最低——低利率让更多人能贷到房贷，从而进入房市——再加上市场上房源紧张——于是房子供不应求，房价上涨。
但同时疫情导致失业率暴涨，失业的人交不上房租房贷，forbearance暂时允许受到疫情影响的房主可以暂定交房贷最多12个月。这就如悬在房地产头上里的利剑，随时都有掉下来的一天。
2021 美国房地产是继续上涨还是崩盘？咱们一起细细分析。
先看看2020年房市上涨的主要原因，低利率和房源。
低利率将持续到2022年
上期说到之所以2020年房贷利率下降到历史最低点，是因为美联储为了保证房贷证券市场的流动性而大量买入房贷证券。所以利率下降并不是美联储的目的，而只是这次救市的副产品而已。
现在大家都可以想象如果美联储停止购买房贷证券，那对房地产市场是怎样的影响？
所以美联储明确表示将会无限制的购买房贷证券并保持低利率到2022年。
根据12/24日Freddie Mac发布的利率调查，30年固定利率又降到新低2.66%。2021年利率或许会有所上调，但是各方预测都高不过3.3%。
供不应求的房源
低利率让更多的人能贷到款进入买房市场，但是也让一直以来的房源不足的问题变得更为严重。
相比2019年，2020年新增的房源只有0.22%，但是销售量的增长有19.29%。如果没有更多的房源出现，到2021年现有的房源很快就被消化了。
但是鉴于2021年的各方面影响，预计房源紧张的情况会有缓解。
首先, 因为疫情影响，2020年一部分本想搬家售房的卖家暂停了卖房计划。到了2021年，随着疫苗的普及，疫情缓解，房价提高，这些因素会鼓励观望的房主将房子上市出售。
其次, 这次的疫情改变了人们生活工作和学习的方式。更多的公司企业甚至政府接受了在家上班的工作方式。没有了通勤的限制，大城市附近的郊区成了房市的新宠。更多的人从城市搬到郊区，换取更多的私人空间。还有永久在家上班的人会从高房价地区搬家到房价和生活花费低的地区。这些都增加了房地产市场的流动性。
还有一点值得注意的是，在2021年会有更多以前的出租房上市出售。
美国有800-1000万（8-10 million）小房东。这次疫情下，个人和公司都受到不同程度的补助，但是对小房东的补助却几乎没有。
很多房客交不出房租，但是各州都出台相关的法律不允许房东驱赶房客。很多小房东深受苦头。虽然可以用forbearance暂停房贷，但是还有很多修房，地税等其它的花销。
2021年，当一些出租房终于清空以后，会有一些退出的小房东把房子上市出售。
总而言之，房源紧张的情况在2021年或者会有所缓解但是不足以满足大量买房人的需求。
破产房和forbearance
上期我们提到了forbearance（房贷偿还期延长）。forbearance让受到疫情影响的房贷贷款人暂停缴房贷，最长可到12个月。
2021年3月，最早申请forbearance的贷款人就要开始恢复每月还贷而且要选择偿还计划偿还之前一年拖欠的房贷了。 其中会有一部分人无力偿还房贷。
所以疫情一开始就有一些人跃跃欲试，想在房地产市场上“捡漏”。像08年次贷危机之后那次，购入银行的破产房（REO）和短售房（short sale）。
但是这次可能要失望了。
一则,从forbearance 到REO的过程是很长的一段时间。根据每个州的法律不同，纽约和新泽西，破产房的法律程序要长达1400-1500天，也就是5年之久。Virginia州时间相对快一些，也要用至少6个月的时间。所以2021年，估计这些破产房还不能上市。
再则，因为房市火爆，即使房主不能偿还房贷，也可以选择卖房。这或许能给房源紧张的房地产市场一点点缓解。还有forbearance很可能再度延长,给贷款人更多的时间从疫情带来的经济危机中缓解出来。
居高不下的房价
低利率和房源不足导致房价上涨是必然结果。唯一可以期盼房价回落的就是利率逐渐上调。但是在2021年利率大幅上调的可能性几乎为零。
各大房贷机构预测房价上涨5%-10% 不等。我们要注意的是，房地产的地方性非常强。每个地方的情况都不同。所以我们要更关注自己所在地区的房地产情况。
面对2021年，我们该做什么准备呢？
买家：
在买房前一定要做好房贷的功课。在经济危机下，贷款机构对贷款人的要求更为苛刻。最好在看房前就将贷款的准备工作做好。关注我们博客，学习房贷的基本知识，避免走弯路。
好好利用现在的低利率，购房贷款的利率比重新贷款的利率更低。所以购房时要把握机会，拿到最好的利率。
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卖家：
2021年是卖房的好时机。多多关注自己所在的小区的房价浮动，和Realtor共同制定售房的定价策略。
同时在show房时要注意安全卫生。
如果你需要再买一个房子，你可能同样会受到抢房的困扰，用好售房合同中的contingency ，尽量把买房和卖房衔接好。
祝大家2021年心想事成！