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2021 美国房地产是继续上涨还是崩盘?(一)



2020真是魔幻的一年,一边是疫情严重,大中小企业纷纷裁员停业,失业率暴涨,另一边又是股票市场一片大好,房价不断上涨,房贷利率一次次达到新低。


有变化才有机遇。不知道朋友们的2020年有什么收获?


现在美国总统大选落幕,疫苗研发不断传来好消息,2021年的房地产市场走势渐渐清晰。如果你在2020年止步不前,那么2021年就要把握住机会。


2021年美国房地产是继续上涨还是崩盘?买房还是要卖房?经济复苏,失业率,forbearance(房贷偿还期延长)对房地产的影响?这个话题太大了,我们分两期来研究讨论。

首先回顾一下2020年的房地产发生了什么。

2020年2月各大公司首席经济师还在畅谈2020年房价和房贷利率都会平稳上升。3月就被疫情带来的一系列前所未有的情况啪啪打脸。股市多次熔断,房贷证券市场交易停滞。


眼看一场前所未有的经济危机就要从天而降了。这时美联储出手救市,不管股票市场是W型还是V型反弹,房贷市场是迎来了一轮春天。


为保障房贷证券市场的流动性,美联储大量购买房贷证券(MBS), 到目前为止,美联储拥有市场上30%的房贷证券。是房贷产业的真正的金主爸爸


美联储大量购买房贷证券带来的副产品就是房贷利率一降再降。


下面的图片可以看到 30年固定利率的贷款平均利率已经下降到2.71%。比5年的浮动利率还低。

2020年,你做了重新贷款(refinance)的吗?(什么是房屋贷款的重新贷款


谷歌上refinance成了热搜词。因为利率降到史低,对大部分有贷款的家庭来说,做重新贷款降低利率,每个月都可以节省不少的一笔钱。


就在其他零售业,航空业,旅游业受到疫情的重创时,房贷市场一片欣欣向荣。一时间 loan officer 房贷经纪人成了大家最好的朋友。(你选对房贷经纪人了吗?)


房贷利率的降低不但刺激了重新贷款,更大的影响是房地产交易。


低利率让买房的人能贷到更多的款,让以前买不起房的人也可以进入买家市场。虽然在4-5月因为疫情的影响,看房,过户都收到限制,房屋交易量下跌,6月开始房市就迅速走出危机,交易量一路上升。


如果4-5月算是疫情影响带来的房地产危机,那么这是史上最短的地产危机了。


再看看房价。


一方面利率降低,大大增加的买家的购买力。另一方面,卖家不愿意在疫情下卖房搬家,新房建造受到疫情影响而延误。一直存在的房屋供不应求的情况就更加严重了。


所以房价并没有受到疫情的影响,或者说房价在疫情的影响下上涨了。


写到这朋友们可能说:“等等,这是我们住的民不聊生的美国吗?周围这么多人失业,商店饭店停业,大家交不上房贷房租,为什么房市还这么火?”


这里我们就不得不说说 forbearance (房贷偿还期延长)。


从2020年3月开始,根据美国政府推出的CARES Act,政府旗下的房地产巨头 Fannie mae, Freddie mac,FHA,VA,USDA 所持有的房贷都可以享有最多12个月的停缴房贷。


如果你受到covid的影响而不能按时交房贷了,或者你的房客不能按时缴房租了,你都可以给你的房贷服务商(servicer)打电话,申请停缴房贷。


等12个月期限到了怎么办?会有几种补交贷款的方式供贷款人选择。

在2020年5月的时候,申请停缴房贷的数量达到400万(4milion),占市场房贷总量的8%。到12月份,在forbearance中的房贷数量下降,占房贷总量的5.54%(数据来自Mortgagebankers association)。



试想一下如果没有政府推出的forbearance,交不起房贷的房主只能选择紧急卖房,或者拖延房贷,最终房子被贷款公司(Fannie Mae,Freddie Mac 等)收走,成为REO上市低价出售。


所以政府以及旗下的Fannie,Freddie等公司,在这场挽救地产危机的战役中做出了很大的贡献。


之所以我们现在没有出现经济危机,是因为政府和美联储在大量注入资金给市场买时间,等待疫情过去,市场能慢慢恢复自己造血。


2021年美国房地产是继续上涨还是崩盘?买房还是要卖房?forbearance的结束会带来新一轮的商机吗?我们下一期继续一一分析。

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