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  • Lori Ge

房贷重新贷款前一定要知道这些事

已更新:8月1日



我每天都s收到大家对重新做房屋贷款的问题,今天总结一下常见的问题来回答。


为什么要重新贷款?重新贷款的优缺点?重新贷款的花费是多少?怎么知道重新贷款是划算的?什么是无花费的重新贷款?我们下面一一解答。


什么是房贷的重新贷款?


房屋重新贷款就是用新的贷款来还清现有的房屋贷款。第一次贷款之后,可能贷款人的情况有变化(信用分数提高,收入提高等),可以做更好的贷款项目。或者市场的利率和房价有变化,用重新贷款做成更省钱的贷款。


为什么要重新贷款?


1.降低每月的房贷

从2020年开始,房贷的利率降到历史的最低点,很多家庭都把握住机会做了重新贷款来降低每月的房贷。


例如,一个50万贷款的房子,在几年前买的时候利率是4.5%, 每月还款本金加利息2533。


现在做重新贷款, 利率降低到3%,每月还款就降到$2108 (实际更低一点,因为重新贷款额比50万要少一点了)。做了重新贷款后每个月就省了400多美金。


2.取消房贷的保险

如果你买房子的时候因为首付不足20%,按规定需要缴房贷保险(Mortgage Insurance)。


如果你每个月按时还房贷,当你的财产净值(equity)积攒到22%。你的房贷保险就自动取消了。但是这个积累的时间很长。


当房价大幅度提高时,如果你做重新贷款, 你的房屋估值可能比买房时的价格高出很多,使你的贷款额比较你的现有房屋价值小于80%。这时做重新贷款就没有房贷保险了。


3.把变化利率的房贷换成固定利率的房贷

变化利率的房贷有一定风险,在5 年或者7年的低利率期结束以后,房贷利率就会根据指数(LIBOR 或者SOFR指数)每年调整。


所以有很多持有变化利率的房贷的人利用现在低利率的机会,重新贷款成固定利率。这样避免以后房贷利率升高的风险。


4.取现贷款

一般的取现贷款允许你贷款到房价的75%-80%。


例如你的房子现在的估值是100万美金,现有的房贷贷款余额是50万,那你可以最多用提现贷款,拿到25-30万的现金。


很多人用这个办法来提取现金做下一个房子的首付,或者付其它的高利率的债务。



有人问,我现在的贷款银行允许我做重新贷款吗?


大部分的普通贷款,房贷在过户1-2个月就被银行或者贷款公司卖了。所以给你做贷款的银行和贷款公司不会干涉你重新贷款。


要注意的是,如果是在银行做的大额贷款(JUMBO loan),一般银行会一直持有你的房贷收利息赚钱。银行是不能阻止你做重新贷款的。但是银行不会给你很好的重新贷款利率,你可以换其它的银行做重新贷款。


有一些少数的贷款有提前付款的罚金(Prepayment Penalty)。现在还有提前付款罚金的贷款很少见了,如果你不确定,可以和你的房贷服务商确认一下。


房贷服务商就是每个月你交房贷的公司。他们不持有你的房贷,他们只负责房贷的服务,例如每月收房贷,代交保险,房产税等等。


房屋贷款后多久可以重新贷款?


普通的贷款(conventional loan)随时都可以重新贷款。


不过有的贷款公司要求你在贷款后等待6个月再重新贷款。还有的贷款公司没有这种限制,所以他们还会很愿意帮您再次做重新贷款。


有下面几周特殊的情况需要过了等待期再重新贷款。


FHA streamline重新贷款对文件的要求少,不需要做房价估值,不需要查信用分数,不需要收入证明。但是你需要有按时付房贷的记录。而且重新贷款有210天的等待期


  • 提现贷款(Cash out refinance)一般要求购房之后的6个月等待期。所以无论你是用贷款或者全款买房,都要等购房过户后6个月等待期再做提现贷款。(还有一种方法是用延迟贷款delayed financing。现金抢房的法宝。以后的专门写一篇文章介绍一下。)


重新贷款的花费以及无花费重新贷款


重新贷款是有花费的,所以贷款前要算算重新贷款是否真的省钱。(相关阅读:重新贷款的花费是多少?


因为重新贷款有花费,但是贷款后每个月都会比之前节省一些房贷,所以重新贷款前要算一下收支平衡点 (Break even point)


重新贷款的收支平衡点最简单的计算方法是,如果重新贷款每月节省400美金,重新贷款的花费是4000美金,那在重新贷款的收支平衡点是10个月。你的重新贷款持有至少10个月以后才真正开始省钱。


还有一种是无花费的重新贷款,其实是利率高一点点,然后给你返现(credit)。这个返现刚好付重新贷款的花费。例如,你的贷款利率可以是3%, 自己付4000刀重新贷款。你也可以选择贷款利率3.25%, 没有花费。


一般比较推荐做无花费的重新贷款。特别是即使做成无花费重新贷款,利率还是比你现在的贷款利率低,那就可以无脑选择无花费重新贷款了。


最近房贷利率有所回落,如果你还没有做过重新贷款,现在还可以赶上低利率的好时机。


重新贷款的时候一定记得比较贷款利率。每家贷款公司、银行的利率和收费都不一样。


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