房贷重新贷款前一定要知道这些事
已更新：2022年8月1日
我每天都s收到大家对重新做房屋贷款的问题，今天总结一下常见的问题来回答。
为什么要重新贷款？重新贷款的优缺点？重新贷款的花费是多少？怎么知道重新贷款是划算的？什么是无花费的重新贷款？我们下面一一解答。
什么是房贷的重新贷款？
房屋重新贷款就是用新的贷款来还清现有的房屋贷款。第一次贷款之后，可能贷款人的情况有变化（信用分数提高，收入提高等），可以做更好的贷款项目。或者市场的利率和房价有变化，用重新贷款做成更省钱的贷款。
为什么要重新贷款？
1.降低每月的房贷。
从2020年开始，房贷的利率降到历史的最低点，很多家庭都把握住机会做了重新贷款来降低每月的房贷。
例如，一个50万贷款的房子，在几年前买的时候利率是4.5%， 每月还款本金加利息2533。
现在做重新贷款， 利率降低到3%，每月还款就降到$2108 (实际更低一点，因为重新贷款额比50万要少一点了)。做了重新贷款后每个月就省了400多美金。
2.取消房贷的保险。
如果你买房子的时候因为首付不足20%，按规定需要缴房贷保险(Mortgage Insurance)。
如果你每个月按时还房贷，当你的财产净值（equity）积攒到22%。你的房贷保险就自动取消了。但是这个积累的时间很长。
当房价大幅度提高时，如果你做重新贷款， 你的房屋估值可能比买房时的价格高出很多，使你的贷款额比较你的现有房屋价值小于80%。这时做重新贷款就没有房贷保险了。
3.把变化利率的房贷换成固定利率的房贷。
变化利率的房贷有一定风险，在5 年或者7年的低利率期结束以后，房贷利率就会根据指数（LIBOR 或者SOFR指数）每年调整。
所以有很多持有变化利率的房贷的人利用现在低利率的机会，重新贷款成固定利率。这样避免以后房贷利率升高的风险。
4.取现贷款。
一般的取现贷款允许你贷款到房价的75%-80%。
例如你的房子现在的估值是100万美金，现有的房贷贷款余额是50万，那你可以最多用提现贷款，拿到25-30万的现金。
很多人用这个办法来提取现金做下一个房子的首付，或者付其它的高利率的债务。
有人问，我现在的贷款银行允许我做重新贷款吗？
大部分的普通贷款，房贷在过户1-2个月就被银行或者贷款公司卖了。所以给你做贷款的银行和贷款公司不会干涉你重新贷款。
要注意的是，如果是在银行做的大额贷款(JUMBO loan)，一般银行会一直持有你的房贷收利息赚钱。银行是不能阻止你做重新贷款的。但是银行不会给你很好的重新贷款利率，你可以换其它的银行做重新贷款。
有一些少数的贷款有提前付款的罚金（Prepayment Penalty）。现在还有提前付款罚金的贷款很少见了，如果你不确定，可以和你的房贷服务商确认一下。
房贷服务商就是每个月你交房贷的公司。他们不持有你的房贷，他们只负责房贷的服务，例如每月收房贷，代交保险，房产税等等。
房屋贷款后多久可以重新贷款？
普通的贷款（conventional loan）随时都可以重新贷款。
不过有的贷款公司要求你在贷款后等待6个月再重新贷款。还有的贷款公司没有这种限制，所以他们还会很愿意帮您再次做重新贷款。
有下面几周特殊的情况需要过了等待期再重新贷款。
一种是FHA的房贷。 不了解FHA 贷款的朋友可以看看这篇文章（房贷省钱第一步---选对房贷的种类）。如果你是FHA 房贷，你可以用 FHA streamline refinance。
FHA streamline重新贷款对文件的要求少，不需要做房价估值，不需要查信用分数，不需要收入证明。但是你需要有按时付房贷的记录。而且重新贷款有210天的等待期。
提现贷款（Cash out refinance）一般要求购房之后的6个月等待期。所以无论你是用贷款或者全款买房，都要等购房过户后6个月等待期再做提现贷款。(还有一种方法是用延迟贷款delayed financing。现金抢房的法宝。以后的专门写一篇文章介绍一下。)
重新贷款的花费以及无花费重新贷款
重新贷款是有花费的，所以贷款前要算算重新贷款是否真的省钱。（相关阅读：重新贷款的花费是多少？）
因为重新贷款有花费，但是贷款后每个月都会比之前节省一些房贷，所以重新贷款前要算一下收支平衡点 （Break even point）。
重新贷款的收支平衡点最简单的计算方法是，如果重新贷款每月节省400美金，重新贷款的花费是4000美金，那在重新贷款的收支平衡点是10个月。你的重新贷款持有至少10个月以后才真正开始省钱。
还有一种是无花费的重新贷款，其实是利率高一点点，然后给你返现（credit）。这个返现刚好付重新贷款的花费。例如，你的贷款利率可以是3%， 自己付4000刀重新贷款。你也可以选择贷款利率3.25%， 没有花费。
一般比较推荐做无花费的重新贷款。特别是即使做成无花费重新贷款，利率还是比你现在的贷款利率低，那就可以无脑选择无花费重新贷款了。
最近房贷利率有所回落，如果你还没有做过重新贷款，现在还可以赶上低利率的好时机。
重新贷款的时候一定记得比较贷款利率。每家贷款公司、银行的利率和收费都不一样。
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