11步--手把手教你选择出租房房客
已更新：2022年8月1日
你想做房东吗？据2020年的统计，美国有一千六百万私人房东，平均每户私人房东拥有3个投资房。
在美国当房东这么容易吗？你是不是也想做房产投资，分散投资的风险？你是不是因为听说过当房东的血泪经历而犹豫不决？
其实对于私人房东来说，最重要的是要规避风险。今天我们就来谈谈规避风险的一个重要方面--如何找到理想的租户。
选择租户是做房东需要掌握的首要任务之一，以确保长期、成功和可行的出租房业务。
许多人可能认为，选择租户就是要展示房子会见租户，了解租客的生活状况、工作、信用等等。
你只说对了一半。
真正成功的房东在开始考虑购买出租物业时就已经开始的租户选择过程。下面我详细介绍选择完美租户的11个步骤。
用这个方法选择房客，保你事半功倍，投资房路上不翻车。
寻找完美租户的 11 个步骤
1.出租房投资定位
早在购买投资房之前，就需要考虑出租房的定位和策略。
换句话说：你买什么样的投资房就会吸引什么样的房客。或者你想吸引什么样的房客，就要根据房客的需求来买投资房。
例如，你买的投资房是地铁站附近的一室一厅的公寓，你吸引的房客就是单身的白领。如果你想找的房客是收入稳定的家庭，那你需要买的房子就是三四个卧室的学区房。
投资房房产也要因地制宜，如果你在大学城，你的房客就是学生。要根据学生的需求投资房子。如果你在美军基地附近，你的房客就主要是军人，他们根据级别都有相应的住房补助，你买的房子要让房租正好在补助额之内。
2. 测试你的租房市场
在购买出租房之前，你不妨测试一下租房市场。
例如，你可以在 Craigslist 上发一则要买的房子的出租广告，看看有多少人认真的对广告做出回应。我曾经把看好的一套出租房的基本信息放到网上，给出我心里预期的房租。在我发布广告的第一周内，得到了大约 11 个人比较认真的询问。这表明我想买的出租房还是比较受欢迎的。
3. 发布租房广告
出租房准备好后就要发租房广告找房客了。你可以在多个网站和社交媒体平台登出出租信息。例如 Zillow 常用于单户住宅出租。如果是单间房间出租，Craigslist 和脸书都不错。
发布广告时，务必提供有关房屋的足够信息：
列出的出租房的地址和周围设施。比如离地铁大致距离，附近的学校，餐厅，商店，著名的旅游景点等等。
如果你知道你的房子很受欢迎，会受到很多回复，你可以简单说说对租户的要求。例如，你可以说想要长期租户。请注意你的要求要符合《公平住房法》，不能歧视种族、年龄、性别等。
注明房客要通过信用检查和工作核实，这样会避免很多没有工作和信用记录的人。（详见步骤10）。
列出你的任何硬性规定，例如是否允许携带宠物或在室内是否可以吸烟等等。
4. 初步筛选申请人
根据潜在租客对你的广告的询问和自我介绍，你可以初步了解租客。有的人会很认真的和你介绍自己的情况，说明对租房的打算。有的人会只是问一句，例如“你的房子还在吗？” 或“你的房子什么时候可以参观？” 那可能在广撒网，在咨询的人很多的时候，这一类人可以暂时不回复。
5. 致电潜在租户以了解更多信息
在回复潜在租户之前，你可以首先根据他们在询问中的陈述写下问题清单。你提出的问题要帮你了解他们以下信息：
为什么他们想租你的房子？是房子离工作近？还是由于你家附近的特定设施（如日托、学校、地铁）？
他们的生活状况有多稳定？（例如有家庭的人会更稳定，租期更长。）
他们是否有可靠收入来源？
他们会租多久？（3 个月、一年、十年？）
有多少人将住在这所房子里，他们都是亲戚吗？（如果几位租户合租，当一个人离开会怎样安排？）
写下想问的问题，就该打电话了。
电话的目的是了解他们的情况是否适合。如果是，那么直接预约时间看房。最好记下他们回答的情况，这样你就可以在和他们见面前看看笔记，以便以后回忆起他们的具体情况。
6. 对潜在租户进行排名
在展示房子之前，你可以根据在电话交谈的内容将租户从最合格到最不合格来拍列次序。主要根据下面几点：
他们的稳定性/支付租金的能力。
他们的租赁期限。
他们租房子的原因是不是合乎情理。
这时候也需要靠你的直觉和积累的经验来判断。
7. 准备房子
展示出租房这天，最好提前 30 分钟到出租房。打开所有窗帘和灯光，确保房子看起来干净明亮。因为你希望这个房子给人留下好的印象。
你还可以简单回顾关于要看房的房客的记录。这样一来，见面时，你可以有的放矢的推销房子的优点。例如你知道房客的工作地点，你可以说说去上班如何方便。如果房客因为孩子上学而租房，你可以说说对学区内的学校的了解。
8. 会见潜在租户
和租户见面时，可以自我介绍，闲聊，带他们参观房子。他们看到房子后，你只需要倾听。如果潜在租户对房子感兴趣，询问下一步，你可以概述出租所需的其余步骤。
在此期间，你要更好地了解他们。与电话采访不同，你可以看到他们的肢体语言和面部表情。可以在聊天时更多的了解他们的生活状况，就业和收入，需要租房多久等等。这也是过滤不靠谱的房客的关键时刻。
9. 等待
在没有收到房客的签证的租房合同和押金之前，要继续把房子挂牌出租。
等待的时候不要自我怀疑，很快就自降房租。
在挂牌出租后几周，来看房的人会比刚开始减少很多，记住你需要的就是一户房客。只要你开始的市场调查和定位做的对，你的房客一定会出现的。
10.验证，验证，验证
一旦你完成前面的步骤并找到理想的房客，你就进入了房客的背景调查阶段。这时你需要房客提供以下信息：
收入证明：最近两次的薪水单和上一年的税表。如果他们刚换了新工作，请要他们的雇佣合同复印件。
信用检查：我用 TransUnion SmartMove 来检查租户的信用、犯罪记录和租房驱逐记录。这三份报告的费用约为 40 美元，我让租客支付这项费用。
租房申请表和驾照复印件。
房客现在房东的联系信息（申请表上要求填写这项信息）。这样你可以联系租客现在的房东，了解他们是否有拖延房租的历史以及是否爱护房子。
我们希望的是背景调查的结果和房客提供的收入，就业和租房历史等方面情况是一致的。
这样，你就可以进行下一步：签订租房合同。
如果房客告诉你的内容与你验证的信息不符，你需要让房客提供更多信息和说明。
11. 签订租房合同
永远，永远，永远要有双方签字的租房合同！
除了常规租房合同里的内容，你还可以加上其它的要求：
维修费：为了让房客不为一点点小问题，就要求上门维修，你可以规定租户需要为任何维修请求支付 50 -100 美元。
拖延房租罚款：每次晚交房租，或者有退回支票，罚款各 50 美元。
结语
这些是在美国当房东挑选房客的11条步骤。尽管实行起来费心费力，但是可以帮助你避免以后出租时的很多麻烦。
这个方法适合私人房东，如果大的房屋出租公司，可能做不到如此心细。但是这也是大公司驱逐房客的比例高的原因。
私人房东精力和财力都有限，想在投资房产赚钱就要尽量规避风险。遇到一个不良房客，走驱逐的法律程序费心费力，而且房客还会毁坏房子。投资房的利润比较薄，一个小事故就把一年的利率赔光了。
所以如果你能按照上面的方法在选择房客的时候就把好关，会节省以后的很多麻烦。
希望这个选择房客的11步对你有帮助。 欢迎订阅我的博客，下次我们讨论选择房客时遇到的危险信号。