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美国房东如何抵御经济危机--七个最有效的风险控制策略

已更新:8月1日


7大策略帮你度过房地产经济危机
美国房东如何在房地产崩盘中幸存

房屋出租的业务可能是最简单的业务之一,因为它大部分时间都有可预测的收入和支出(例如房贷、房地产税、保险、维修)。


但是,如果你从事房屋出租的生意的时间足够长,你肯定会遇到一些“海啸事件”——流行病、经济衰退、大萧条等——它们会扰乱你持续的现金流,甚至让房屋出租业务难以生存。


每次海啸事件都会淘汰一部分有问题的出租房业务,而将成功的房地产出租业务筛选出来。


墨菲定律说“任何可能出错的事情都会出错”。任何想进入长期房地产出租业务的人都应该记住这句话。


例如这次的疫情就对房地产出租业务有很大的影响。特别是对于私人房东们,政府出台的不允许驱逐房客的法令让私人房东措手不及。


如果有下一次“海啸事件”,你和你的房产能幸存下来吗?


我想为你提供7个简单可行的投资房控制风险的策略,以确保你的财产在下一次海啸事件中得到充分保护。


在细数这些风险控制策略之前,我们必须先了解最坏的情况是什么样的。

请打开你出租房屋的费用明细表(这个你必须有),然后问自己以下问题:

  • 如果我再也不能出租我的房屋并被迫保留这个房产,那么每月需要多少花费?请务必包括你的房贷、房地产税、保险和维修费用。

  • 在海啸事件期间,我是否有其他形式的收入或现金流来帮助支付第一个问题中的所有费用?(这些收入可能是你的工作、养老金、股票股息等)

  • 在房地产海啸期间,我的其它形式的收入有多安全?

根据你对上述三个问题的回答,你可以预计一下如果你在房地产海啸期间没有租金收入,你的房产可以保留多久?


回答完这些问题后,你应该对自己是否有能力应对最坏的情况有了大致的想法。现在让我们看看如何通过以下七个风险控制策略来改善我们的情况。


1.现金为王

现金为王这句名言说得很对。有了足够的现金,即使收入难以预测或者没有收入你也能抵御住一切风暴。

你需要多少现金取决于你预计在风暴期间会产生多少费用,以及你对其它的风险把控的因素做的如何。我们下面会提到其它风险把控的因素。


2. 从第一天起保持正现金流

当你的租金收入大于包括房屋贷款(例如利息、本金、房地产税、保险)和维修费用在内的所有费用时,你就有“正现金流”。


当经济危机时,你可能需要降低租金以吸引合格的租户。如果你的现金流为正,你就有降低租金的空间,并且在困难时期仍有可能获利,或者至少收支平衡。


你可以采取一些措施来确保从一开始就有正现金流。例如,你可以支付更多的首付,让你的每月房贷降低。或者你可以重新贷款来减少你的房贷月供。请记住,你每月的房地产支出越低,你在任何房地产海啸中幸存下来的可能性就越大。


3. 不要过度使用房贷杠杆

这与我们刚刚讨论的正现金流策略密切相关。


我们想成为房东的主要原因之一是因为我们可以以 低固定利率的银行贷款来最大化我们的利润。然而,过度杠杆是危险的。从长远来看,这是房东失败的第一大原因。


判断你是否过度杠杆化的最佳方法是回答我们在本文前面讨论的三个问题。如果你没有办法将你的财产保留长达一年,那么我会说你处于过度杠杆的区间,你应该认真的考虑你的风险控制计划。


4. 购买优质的房产

房屋出租业务根据你的房产所在位置的不同,经营方式差别很大。如果你在低收入地区购置出租房,那么你在海啸事件期间失去房租收入的可能性就更大。你就需要有更多的现金储备。


反之亦然。在优质社区购买房屋意味着会遇到收入稳定性更高的租户。即使在海啸事件期间,你也可能会找到理想的租户。因此,你的租金收入更加安全。


5. 定位于有多元化产业的地区

在充满活力的城市和没有多元化产业的农村做出租房业务差别很大。


在几年前在页岩取油兴盛期间的北达科他州,成群结队的人涌入该地区,房子真是供不应求。但是当油价暴跌时,几个月内所有人都走了。大批的出租房现在完全空置,而且未来的情况更不乐观。


如果你在拥有多元化产业的城市购买房产,你就不太可能遇到这种问题。


例如北弗吉尼亚地区,由于靠近华盛顿和五角大楼,这里有大量的政府和军队的工作岗位。这些工作是基本上可以抵御经济危机的。而且北弗吉尼亚州还有其它金融,科技,医疗和咨询等产业。这使你的租户基础多样化,如果某个行业陷入困境,你仍可以从其它还在蓬勃发展的行业中找到租户。这就会大大增加你在海啸事件中幸存的机会。


6. 正确筛选你的租户

如果你没有正确筛选你的租户,墨菲定律一定会赶上你。

很可能你会遇到不付钱的房客,然后被迫开始驱逐房客程序,对于私人房东来说,真是费心费力。


正确筛选你的租户可以让你了解租户的工作情况以及他们的稳定程度。你的租户越成熟,他们的收入来源越安全,你就越有可能顺利度过海啸事件。


7. 错开租约到期时间

如果你有多个出租房,请确保不要让所有租约同时结束。

有意错开房子租约到期时间,让它们间隔越长越好。


你最不希望有两个或更多租户同时离开的情况,因为如果几个房子同时有空置期,就需要房东同时填补几个空房的花费。如果你的出租房们都在同一个小区,那同时找新房客就更麻烦了。


总结

这些是我总结的最有效的七个投资房风险控制策略。这次疫情期间,这些策略让我的出租房生意基本没有受到影响,房客们都按时交房租。期间几次租约到期,在疫情期间招新房客也都顺利。


我希望你在购置投资房之前能考虑到这七条风险控制策略,在房产投资路上走得更加平稳。

订阅我的博客,了解更多有关如何成功发展你的房地产投资业务的信息!


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