房贷重新贷款前一定要知道这些事

我每天都s收到大家对重新做房屋贷款的问题，今天总结一下常见的问题来回答。

为什么要重新贷款？重新贷款的优缺点？重新贷款的花费是多少？怎么知道重新贷款是划算的？什么是无花费的重新贷款？我们下面一一解答。

房屋重新贷款就是用新的贷款来还清现有的房屋贷款。第一次贷款之后，可能贷款人的情况有变化（信用分数提高，收入提高等），可以做更好的贷款项目。或者市场的利率和房价有变化，用重新贷款做成更省钱的贷款。

1.降低每月的房贷。

从2020年开始，房贷的利率降到历史的最低点，很多家庭都把握住机会做了重新贷款来降低每月的房贷。

例如，一个50万贷款的房子，在几年前买的时候利率是4.5%， 每月还款本金加利息2533。

现在做重新贷款， 利率降低到3%，每月还款就降到$2108 (实际更低一点，因为重新贷款额比50万要少一点了)。做了重新贷款后每个月就省了400多美金。

2.取消房贷的保险。

如果你买房子的时候因为首付不足20%，按规定需要缴房贷保险(Mortgage Insurance)。

如果你每个月按时还房贷，当你的财产净值（equity）积攒到22%。你的房贷保险就自动取消了。但是这个积累的时间很长。

当房价大幅度提高时，如果你做重新贷款， 你的房屋估值可能比买房时的价格高出很多，使你的贷款额比较你的现有房屋价值小于80%。这时做重新贷款就没有房贷保险了。

3.把变化利率的房贷换成固定利率的房贷。

变化利率的房贷有一定风险，在5 年或者7年的低利率期结束以后，房贷利率就会根据指数（LIBOR 或者SOFR指数）每年调整。

所以有很多持有变化利率的房贷的人利用现在低利率的机会，重新贷款成固定利率。这样避免以后房贷利率升高的风险。

4.取现贷款。

一般的取现贷款允许你贷款到房价的75%-80%。

例如你的房子现在的估值是100万美金，现有的房贷贷款余额是50万，那你可以最多用提现贷款，拿到25-30万的现金。

很多人用这个办法来提取现金做下一个房子的首付，或者付其它的高利率的债务。

大部分的普通贷款，房贷在过户1-2个月就被银行或者贷款公司卖了。所以给你做贷款的银行和贷款公司不会干涉你重新贷款。

要注意的是，如果是在银行做的大额贷款(JUMBO loan)，一般银行会一直持有你的房贷收利息赚钱。银行是不能阻止你做重新贷款的。但是银行不会给你很好的重新贷款利率，你可以换其它的银行做重新贷款。

有一些少数的贷款有提前付款的罚金（Prepayment Penalty）。现在还有提前付款罚金的贷款很少见了，如果你不确定，可以和你的房贷服务商确认一下。

房贷服务商就是每个月你交房贷的公司。他们不持有你的房贷，他们只负责房贷的服务，例如每月收房贷，代交保险，房产税等等。

普通的贷款（conventional loan）随时都可以重新贷款。

不过有的贷款公司要求你在贷款后等待6个月再重新贷款。还有的贷款公司没有这种限制，所以他们还会很愿意帮您再次做重新贷款。

重新贷款是有花费的，所以贷款前要算算重新贷款是否真的省钱。（相关阅读：重新贷款的花费是多少？）

因为重新贷款有花费，但是贷款后每个月都会比之前节省一些房贷，所以重新贷款前要算一下收支平衡点 （Break even point）。

重新贷款的收支平衡点最简单的计算方法是，如果重新贷款每月节省400美金，重新贷款的花费是4000美金，那在重新贷款的收支平衡点是10个月。你的重新贷款持有至少10个月以后才真正开始省钱。

还有一种是无花费的重新贷款，其实是利率高一点点，然后给你返现（credit）。这个返现刚好付重新贷款的花费。例如，你的贷款利率可以是3%， 自己付4000刀重新贷款。你也可以选择贷款利率3.25%， 没有花费。

一般比较推荐做无花费的重新贷款。特别是即使做成无花费重新贷款，利率还是比你现在的贷款利率低，那就可以无脑选择无花费重新贷款了。

最近房贷利率有所回落，如果你还没有做过重新贷款，现在还可以赶上低利率的好时机。

重新贷款的时候一定记得比较贷款利率。每家贷款公司、银行的利率和收费都不一样。

房贷利率比较网 (MRateQuote.com) 会根据你的贷款情况，给你推荐利率最好的房贷经纪人给你利率报价。帮你方便，快捷的选择最低的房贷利率。