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  • Lori Ge

除了砸钱还有什么办法买到房子?三招教你抢到心仪的房子

已更新:8月1日



美国房市火热,开始买房子的朋友可能已经感觉到了抢房子的紧迫感。买房子的时候除了砸钱,还有很重要的三点帮你抢到心仪的房子。


1. 速度要快。


一般大家刚开始看房子的时候是在热身找找感觉。当确定自己买房子的定位以后,就要有策略的认真买房了。如果有心仪的房子出现一定要稳准狠的把握机会。


最好是心仪的房子上市的第一天就看房下offer。这个时候可以避免multiple offer多位买家竞争的情况。在房市一般火热的市场,可以给卖家一个决定offer 的时间,例如24小时。争取在下一个offer出现前让卖家接受你的offer。


举个例子,我之前在做agent的时候,我们在一个房子上市第一天准备出一个现金offer,而且是full asking price, 没有砍价。但是房主说要等周末open house之后统一收offer。 我知道等到那个时候一定会有其他的买家出现的。于是我就说我们还有另一个合适的房子,所以想今天就定下来。房主还是婉拒了,但是我能听出listing agent 卖方代理电话里的惋惜。于是我还是硬把offer用电子邮件寄给卖方代理了,而且在offer里加了24小时的期限。对listing agent 卖方代理来说如果收到正式的offer是必须递交给客户的。果然过了半天房主接受我们的offer了。如果当时等到这个房子做了open house, 估计是能收到其它的offer的,那个时候几位买家竞争,很可能要加价了。


如果是房市非常火热的地区,卖家会订一个时间统一收offer. 一般都是open house之后。这种情况第一个交offer的反而会吃亏。因为如果和listing agent 卖方代理有效的沟通,可能会多收集一些信息,有利于写出更有优势的offer.


刚才我说的例子里提到现金买房 cash offer。很多人会说你是用现金所以才抢到房子的啊。确实是。现金offer的好处就是appraisal contingency 和 finance contingency都免了。房主不用担心买家因为贷款不成功而退出合同。现在的提现贷款cash out refinance的利率也很好了,一般提现贷款可以贷出房价的75%-80%。如果你有房子已经还了很多贷款了,不防考虑用这个办法套出现金来买房。




2. 下offer前要充分了解卖家的需求。


例如有的卖家需要买到房子以后再卖出现在的房子,如果你的时间灵活,你就可以 爽快接受合同里加上这个contingency。


还有的卖家想过户后回租一个月。一般如果你的自住房贷款,房贷公司是允许你最多给出2个月的回租时间的。你可以收卖家的租金甚至在竞争激烈的情况下免房租。


有的卖家希望尽快过户,有的卖家希望晚点过户。这些都是需要买方agent在下offer前沟通了解的。一般卖房的agent也很愿意传达这些需求,因为他们的责任就是帮卖房客户找到最优的offer.


3. 第三点是最重要的,就是把你的房贷搞定。


一般房屋交易失败,70%的原因是买家的房贷出了问题。

买房的朋友买房前要做的第一件事是什么?先找loan officer做pre-approval。

这里的pre-approval不是口头说说情况,不查信用分数就随便给出的pre-approval,而是你把收入,税单都给loan officer检查,而且让他查出真实的信用分数的真正的pre-approval。

因为你在买房前也要知道自己的是不是确定能贷出款来,最多能贷出多少款?


卖家选择offer的时候最怕的是什么?就是千挑万选出了一个买家以后,买家因为贷款出问题而退出了。

当卖家在面对几份offer做选择的时候,他们对出offer的买家的情况知之甚少。

这个时候,如果你的loan officer和卖家代理联系,说明你的材料已经交齐而且经过审查,贷款基本没有问题。那在你的offer和别人差不多的情况下,以一定会被优先考虑的。


总结

买房子的时候一定要和自己的agent打好配合。好房子出来要迅速出击;agent要争取收集最多的信息,写出卖家期望的offer; 还有最重要的一点,买方要把贷款提前搞定,让loan officer和卖家说明的你贷款优势。


当然,抢房子的时候还是要保持理性,毕竟这是人生最大的一笔消费。


希望大家都能早日找到自己的dream house!


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