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超详细的美国买房流程(2)


手把手教你在美国买房

在之前为首次买房的人写的手把手教你买房系列文章中,我们已经介绍过买房的前的准备工作。现在我们来讨论有趣的部分——一步步买到你的第一个房子!


第一步:了解你需要什么/想要什么

在你正式开始看房子之前,列一张清单,写下你对房子的要求。

首先考虑你的需求——你需要多大的空间?不仅考虑现在,还要考虑将来。如果这是你永远的家,你计划在这里抚养孩子吗?你的父母会过来和你一起住吗?当考虑空间大小的时候要把所有未来因素都考虑进去。


接下来,思考那些你想要,但是非必要的东西。换句话说,它们不会影响交易,但是如果房子里有,会令人感到惊喜。比如高屋顶,大花园,额外的房间等等。


第二步:寻找合适的房地产经纪人

现在你知道你的预算是多少了(上篇买房前的准备工作),并且你知道你需要什么或想要什么,现在是时候和房产经纪人联系看房子了。

找到合适的房地产经纪人也是很重要的一步。建议至少和三位经纪人交谈,找到与你想法最契合的那一个。以下是一些问经纪人时可以参考的问题:

  • 你最近两年买卖房子的区域?尽量找熟悉你想买房的区域的经纪人。

  • 你如何与买家沟通?这很关键。有些房地产经纪人一找到新房子或者有新的想法就会与你沟通。还有些经纪人一周联系你一次,告知最新进展。想想你更喜欢哪种沟通方式。

  • 你是全职做房地产经纪人吗?每周有多少时间帮我找房子?全职经纪人的时间比兼职经纪人的时间更灵活。但是有的全职经纪人的客人太多,分配给你的时间就少了。


第三步:看房找到dream house

找到房产经纪人,你就可以开始愉快的看房了。你可能会参加open house、线上看房或者与你的经纪人一起亲自看房。


如果你对房子不了解,看房也是学习的机会,可以让经纪人介绍小区周围的设施,该区域最近几年房价的变化,房子的优缺点以及需要的维护等等。一般有经验的经纪人都会愿意给客人提供价值,传授经验。


如果你发现有一套房子 ,它满足你所有的需求,并且价钱也在你预算内的话,就该立刻下offer拿下它。


如果在火热的房市中抢房子可以看这篇文章:三招教你抢到心仪的房子


你的房地产经纪人会为你准备合同并与卖家协调。可能需要几天时间与卖家来回沟通,最终确定你是否拿下这套房子。


如果没拿下也不要担心——说明它不是你的房子。继续看房,会有更好的出现的。


第四步:签订购房合同

如果卖家接受你的offer.双方就正式签订购房合同了。

在你递交offer的时候也会递交一张定金支票(earnest money)。如果卖家接受你的offer,你的定金就会被存到第三方账户(一般是过户公司)暂时保管。这笔定金让卖家相信你的诚意。如果你不想买这个房子了,并且没有合同范围内合理的理由,定金将给卖家,不予退还。


重要建议:注意合同中的退出条款contingencies

购房合同中的contingency能够保障买家的权益,让买家在买房过程中出现状况的时候可以退出合同并且拿回定金。以下是一些常见的退出条款:

1. 房屋检查条款。房屋检查之后,如果你无法就修缮问题与卖家达成一致,你可以取消合同,拿回定金。

2. 贷款条款。如果你贷款没有通过,你也可以在拿回定金的情况下取消合同。

3. 房价估值条款。如果银行得到的房价估值低于你给的价格,银行只能按照估值给你贷款,差额要么你出钱补差价,要么让卖家降价。如果你无法和卖家达成一致,你可以取消合同,拿回定金。


注意所有条款都有截止日期。如果你想通过条款取消合同,一定要在截止日期前做决定,或者用买卖双方签字的addendum延长条款过期时间。


所以我们很好理解为什么卖家不喜欢contingencies。在卖方市场(买家比卖家多,因此买家需要竞价抢房子)中,买家会放弃部分条款(contingencies),使自己的offer更有竞争力。然而,在放弃(contingencies)之前,确定自己可以接受所有的后果,确认你有信心不需要用(contingencies)。


第五步:开启房贷流程

合同签完以后,你或者你的房地产经纪人会将购房合同交给你的贷款经纪人,开始房贷流程。贷款公司会做房屋评估(appraisal)和房贷审核。

如果你看房前没有做买房前期准备篇提到的经济准备,你需要尽快选择一位贷款经纪人申请贷款。


贷款的具体流程看这里:6步--从房贷申请到房贷批准


你还需要选择过户公司和购买房屋保险。注意过户公司和房屋保险的费用,各个公司会有不同。特别是过户公司,差价可以几百到上千美金,最好问2-3家过户公司,比较他们的价格表。


第六步:房屋检查

在签完合同后,如果你没有放弃合同中房屋检查条款这一项的话,你会有几天时间做房屋检查。


通常情况下,你的房地产经纪人会给你推荐房屋检查员。具体花费取决于你的房子类型, 一般$500-800。房屋检查员会给你开一份检查报告,报告中列出检查过程中所有存在的问题。有了这份报告,你可以要求卖家对主要的问题进行修理或者给予金钱补偿。


如果只是一些小修小补的问题,一般来说接受补偿不失为一个好主意。你可以在收房以后解决这些房屋修补的问题。


第七步:房屋过户

最后一步是贷款批准和房屋过户!房贷批准后,过户公司会根据购房合同安排过户。


过户时你将签署一打贷款和过户的文件。你需要提供首付和过户费用的支票,或者直接转款给过户公司。然后就可以拿到你的新家钥匙了!恭喜你,一步步踏实走过来,成功买到你的第一套房子!


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