超详细的美国买房流程（2）
在之前为首次买房的人写的手把手教你买房系列文章中，我们已经介绍过买房的前的准备工作。现在我们来讨论有趣的部分——一步步买到你的第一个房子！
第一步：了解你需要什么/想要什么
在你正式开始看房子之前，列一张清单，写下你对房子的要求。
首先考虑你的需求——你需要多大的空间？不仅考虑现在，还要考虑将来。如果这是你永远的家，你计划在这里抚养孩子吗？你的父母会过来和你一起住吗？当考虑空间大小的时候要把所有未来因素都考虑进去。
接下来，思考那些你想要，但是非必要的东西。换句话说，它们不会影响交易，但是如果房子里有，会令人感到惊喜。比如高屋顶，大花园，额外的房间等等。
第二步：寻找合适的房地产经纪人
现在你知道你的预算是多少了（上篇买房前的准备工作），并且你知道你需要什么或想要什么，现在是时候和房产经纪人联系看房子了。
找到合适的房地产经纪人也是很重要的一步。建议至少和三位经纪人交谈，找到与你想法最契合的那一个。以下是一些问经纪人时可以参考的问题：
你最近两年买卖房子的区域？尽量找熟悉你想买房的区域的经纪人。
你如何与买家沟通？这很关键。有些房地产经纪人一找到新房子或者有新的想法就会与你沟通。还有些经纪人一周联系你一次，告知最新进展。想想你更喜欢哪种沟通方式。
你是全职做房地产经纪人吗？每周有多少时间帮我找房子？全职经纪人的时间比兼职经纪人的时间更灵活。但是有的全职经纪人的客人太多，分配给你的时间就少了。
第三步：看房找到dream house
找到房产经纪人，你就可以开始愉快的看房了。你可能会参加open house、线上看房或者与你的经纪人一起亲自看房。
如果你对房子不了解，看房也是学习的机会，可以让经纪人介绍小区周围的设施，该区域最近几年房价的变化，房子的优缺点以及需要的维护等等。一般有经验的经纪人都会愿意给客人提供价值，传授经验。
如果你发现有一套房子 ，它满足你所有的需求，并且价钱也在你预算内的话，就该立刻下offer拿下它。
如果在火热的房市中抢房子可以看这篇文章：三招教你抢到心仪的房子
你的房地产经纪人会为你准备合同并与卖家协调。可能需要几天时间与卖家来回沟通，最终确定你是否拿下这套房子。
如果没拿下也不要担心——说明它不是你的房子。继续看房，会有更好的出现的。
第四步：签订购房合同
如果卖家接受你的offer.双方就正式签订购房合同了。
在你递交offer的时候也会递交一张定金支票（earnest money）。如果卖家接受你的offer，你的定金就会被存到第三方账户（一般是过户公司）暂时保管。这笔定金让卖家相信你的诚意。如果你不想买这个房子了，并且没有合同范围内合理的理由，定金将给卖家，不予退还。
重要建议：注意合同中的退出条款contingencies
购房合同中的contingency能够保障买家的权益,让买家在买房过程中出现状况的时候可以退出合同并且拿回定金。以下是一些常见的退出条款：
1. 房屋检查条款。房屋检查之后，如果你无法就修缮问题与卖家达成一致，你可以取消合同，拿回定金。
2. 贷款条款。如果你贷款没有通过，你也可以在拿回定金的情况下取消合同。
3. 房价估值条款。如果银行得到的房价估值低于你给的价格，银行只能按照估值给你贷款，差额要么你出钱补差价，要么让卖家降价。如果你无法和卖家达成一致，你可以取消合同，拿回定金。
注意所有条款都有截止日期。如果你想通过条款取消合同，一定要在截止日期前做决定，或者用买卖双方签字的addendum延长条款过期时间。
所以我们很好理解为什么卖家不喜欢contingencies。在卖方市场（买家比卖家多，因此买家需要竞价抢房子）中，买家会放弃部分条款（contingencies），使自己的offer更有竞争力。然而，在放弃（contingencies）之前，确定自己可以接受所有的后果，确认你有信心不需要用（contingencies）。
第五步：开启房贷流程
合同签完以后，你或者你的房地产经纪人会将购房合同交给你的贷款经纪人，开始房贷流程。贷款公司会做房屋评估（appraisal）和房贷审核。
如果你看房前没有做买房前期准备篇提到的经济准备，你需要尽快选择一位贷款经纪人申请贷款。
贷款的具体流程看这里：6步--从房贷申请到房贷批准
你还需要选择过户公司和购买房屋保险。注意过户公司和房屋保险的费用，各个公司会有不同。特别是过户公司，差价可以几百到上千美金，最好问2-3家过户公司，比较他们的价格表。
第六步：房屋检查
在签完合同后，如果你没有放弃合同中房屋检查条款这一项的话，你会有几天时间做房屋检查。
通常情况下，你的房地产经纪人会给你推荐房屋检查员。具体花费取决于你的房子类型， 一般$500-800。房屋检查员会给你开一份检查报告，报告中列出检查过程中所有存在的问题。有了这份报告，你可以要求卖家对主要的问题进行修理或者给予金钱补偿。
如果只是一些小修小补的问题，一般来说接受补偿不失为一个好主意。你可以在收房以后解决这些房屋修补的问题。
第七步：房屋过户
最后一步是贷款批准和房屋过户！房贷批准后，过户公司会根据购房合同安排过户。
过户时你将签署一打贷款和过户的文件。你需要提供首付和过户费用的支票，或者直接转款给过户公司。然后就可以拿到你的新家钥匙了！恭喜你，一步步踏实走过来，成功买到你的第一套房子！